การหลอกลวงด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทยส่วนใหญ่เกิดซ้ำอยู่ไม่กี่รูปแบบ และการตรวจสอบเพียงไม่กี่ขั้นตอนก็ป้องกันได้เกือบทั้งหมด คู่มือนี้อธิบายวิธียืนยันตัวตนของคู่สัญญา ตรวจสอบโฉนดที่อยู่เบื้องหลังประกาศ ตรวจสอบการชำระเงิน และช่องทางติดต่อหน่วยงานหากโอนเงินไปแล้ว
ตรวจสอบตัวบุคคลก่อนตัวทรัพย์
ประเทศไทยยังไม่มีระบบใบอนุญาตนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ใครก็สามารถเรียกตัวเองว่านายหน้าได้ การตรวจสอบตัวตนจึงเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อหรือผู้เช่าเอง:
- ขอสำเนาบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตของเจ้าของพร้อมสำเนาโฉนด ชื่อต้องตรงกัน หากติดต่อผ่านนายหน้า ให้ขอหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของ
- หากเป็นบริษัทนายหน้า ตรวจสอบสถานะการจดทะเบียนได้ที่ คลังข้อมูลธุรกิจ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า
- ค้นหารูปประกาศแบบย้อนกลับ (reverse image search) รูปที่ขโมยจากประกาศจริงแล้วนำมาลงใหม่ในราคาต่ำกว่าตลาดคือรูปแบบประกาศปลอมที่พบบ่อยที่สุด
ตรวจสอบโฉนด ไม่ใช่แค่ที่อยู่
การซื้อขายที่ถูกต้องทุกรายการตรวจสอบย้อนกลับได้ที่กรมที่ดิน และโฉนดบอกข้อมูลได้มากกว่าประกาศ:
- กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของที่ดินคือโฉนด (น.ส.4 จ.) เอกสารระดับรองลงมาเช่น น.ส.3 ก. อาจถูกต้องตามกฎหมายแต่มีความเสี่ยงมากกว่า ควรให้ทนายตรวจสอบก่อนจ่ายเงินใดๆ
- ทุกคนสามารถขอตรวจสอบสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อดูเจ้าของที่จดทะเบียน ภาระจำนอง และภาระผูกพัน ทนายดำเนินการให้ได้ภายในวันเดียว กรมที่ดิน ยังมีระบบ LandsMaps สำหรับค้นหาแปลงที่ดินจากเลขโฉนดและดูแนวเขตจริง
- สำหรับคอนโด ผู้ซื้อต่างชาติควรยืนยันว่าอาคารยังมีที่ว่างในโควตาต่างชาติ 49% และผู้ซื้อทุกคนควรขอหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลก่อนโอน
อ่านขั้นตอนซื้อทั้งหมดรวมถึงภาษีและค่าโอนได้ในคู่มือซื้อและกฎหมาย
จ่ายเงินอย่างปลอดภัย
- จ่ายให้บุคคลที่มีชื่อในสัญญา เข้าบัญชีที่ชื่อตรงกันเท่านั้น การโอนผ่านธนาคารไทยแสดงชื่อบัญชีผู้รับก่อนยืนยัน อ่านทุกครั้ง
- อย่าจ่ายด้วยบัตรของขวัญ คริปโต หรือโอนเงินระหว่างประเทศเพื่อ "จองคิวดูห้อง" หรือ "ล็อกห้องไว้ก่อน" เจ้าของหรือนายหน้าจริงไม่มีใครขอแบบนี้
- สำหรับเงินมัดจำและเงินงวดการซื้อ ใช้ผู้ให้บริการเอสโครว์ที่มีใบอนุญาตตาม พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือบัญชีลูกความของสำนักงานทนาย แทนบัญชีส่วนตัวของคนแปลกหน้า
- ขอใบเสร็จที่มีลายเซ็นสำหรับเงินทุกบาท
ผู้เช่า: ป้องกันเงินมัดจำ
- ดูห้องจริงหรือวิดีโอคอลสดก่อนจ่ายเงินใดๆ ไม่มีสิ่งที่เรียกว่าค่าดูห้องหรือค่าจองคิว
- ขอร่างสัญญาก่อนวางมัดจำ เงินมัดจำ (ปกติหนึ่งถึงสองเดือน) และเงื่อนไขการคืนต้องอยู่ในสัญญา ไม่ใช่ในแชท
- วันเข้าอยู่ ถ่ายรูปทุกห้องและจดเลขมิเตอร์ หลังจากนั้นแจ้งซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ
คู่มือเช่าในไทยอธิบายเรื่องมัดจำ สัญญา และค่าน้ำไฟโดยละเอียด
สัญญาณเตือนที่พบบ่อย
ประกาศหลอกลวงมักมีลักษณะร่วมกัน ได้แก่ ราคาต่ำกว่าห้องเทียบเคียงชัดเจน เร่งให้โอนเงินก่อนคนอื่นจะคว้าไป ชวนย้ายจากแพลตฟอร์มไปคุยในแชทส่วนตัวอย่างรวดเร็ว และเจ้าของที่นัดเจอไม่ได้เพราะอ้างว่าอยู่ต่างประเทศ ลักษณะใดลักษณะหนึ่งเพียงอย่างเดียวยังไม่ใช่ข้อพิสูจน์ แต่เจ้าของหรือผู้ขายจริงรอสองวันให้คุณตรวจโฉนดและทะเบียนบริษัทได้เสมอ ใครที่รอไม่ได้ให้ถือว่ามีความเสี่ยงสูง
หากโอนเงินไปแล้ว
- โทรหาธนาคารของคุณทันทีเพื่อขออายัดยอดโอน ความเร็วสำคัญที่สุดในขั้นตอนนี้
- แจ้งความออนไลน์กับสำนักงานตำรวจแห่งชาติที่ thaipoliceonline.go.th หรือสายด่วนศูนย์ปฏิบัติการแก้ไขปัญหาอาชญากรรมออนไลน์ (AOC) 1441
- ข้อพิพาทกับผู้ประกอบการจดทะเบียน ร้องเรียนได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือสายด่วน 1166
จุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยกว่า
ทรัพย์ธนาคารและทรัพย์ขายทอดตลาดมีกระบวนการและความเสี่ยงเฉพาะตัว ดูรายการทรัพย์ธนาคารและทรัพย์ประมูลและคู่มือทรัพย์ distressedก่อนเสนอราคา สำหรับทรัพย์ทั่วไป เริ่มจากรายการปัจจุบันพร้อมเช็กลิสต์ข้างต้น และใช้คู่มือเทคนิคการค้นหาคัดกรองตัวเลือกก่อนคุยเรื่องราคา