การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทำได้จริง แต่เรื่องกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบกฎหมาย และวีซ่าเป็นคนละเรื่องกัน การแยกพิจารณาแต่ละเรื่องและขอคำแนะนำที่เหมาะสม คือสิ่งที่ทำให้การซื้อราบรื่น กฎเกณฑ์ด้านล่างเป็นข้อมูลปัจจุบัน ณ กลางปี 2569
กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเป็นอย่างไร
- ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เต็มรูปแบบตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ตราบใดที่สัดส่วนต่างชาติของอาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม ขอหนังสือรับรองโควตาจากนิติบุคคลก่อนตัดสินใจ เพราะสำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการโอนหากโควตาเต็ม และเรื่องนี้มีผลต่อการขายต่อด้วย
- เงินซื้อของผู้ซื้อต่างชาติต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารไทยผู้รับจะออกแบบฟอร์ม FET สำหรับยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์ (ต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรอง) ซึ่งสำนักงานที่ดินต้องใช้ในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ เงินที่อยู่ในไทยอยู่แล้วใช้ไม่ได้
- ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ สัญญาเช่าจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี และในปี 2568 ศาลฎีกาตัดสินให้โครงสร้าง "30+30+30" เป็นโมฆะ คำมั่นต่อสัญญาแบบจ่ายล่วงหน้าใช้บังคับไม่ได้ และแม้ข้อตกลงต่อสัญญาทั่วไปก็อาจไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ โครงสร้างที่สำนักกฎหมายแนะนำจริงคือสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีบวกสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับตัวบ้าน หรือสิทธิเก็บกิน
- การถือที่ดินผ่านบริษัทไทยที่ใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย และการบังคับใช้เข้มขึ้นมากในปี 2569 กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเริ่มขอหลักฐานที่มาของเงินทุนตอนจดทะเบียนบริษัท และมีการดำเนินคดีบริษัทนอมินีหลายร้อยราย กระจุกในภูเก็ต พัทยา และสมุย อย่ายอมให้ใครขายวิธีนี้ให้คุณในฐานะทางลัดปกติ
ตรวจสอบทางกฎหมายก่อนโอน
ก่อนชำระเงิน ควรตรวจสอบ
- เอกสารสิทธิ์สะอาดและผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน ทนายตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดินได้ภายในไม่กี่วัน และระบบ LandsMaps ของกรมที่ดินให้ตรวจแนวเขตแปลงจากเลขโฉนดล่วงหน้าได้
- ภาระจำนอง สิทธิยึดหน่วง หรือภาระจำยอม ซึ่งบันทึกอยู่ด้านหลังโฉนด
- สำหรับคอนโด หนังสือรับรองปลอดหนี้ฉบับใหม่จากนิติบุคคล (มีอายุไม่กี่วัน) และสถานะโควตาต่างชาติ
- สถานะการก่อสร้าง ใบอนุญาต และประวัติดีเวลลอปเปอร์สำหรับโครงการใหม่
ค่าทนายอิสระสำหรับการตรวจสอบครบถ้วนพร้อมไปวันโอนอยู่ที่ราว 40,000-80,000 บาท เป็นเบี้ยประกันที่เล็กมากเมื่อเทียบกับมูลค่าซื้อ และไม่ใช่จุดที่ควรประหยัดด้วยการใช้ทนายที่ผู้ขายแนะนำฝ่ายเดียว
ภาษีและค่าธรรมเนียม ณ วันโอน
ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ปกติแบ่งกันสองฝ่าย ผู้ขายที่ถือครองไม่ถึงห้าปีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (เกินห้าปีเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน) บวกภาษีหัก ณ ที่จ่าย มาตรการรัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และมีผลถึงกลางปี 2570 เอสโครว์ที่มีใบอนุญาตมีอยู่จริงตาม พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา แต่ในทางปฏิบัติใช้กันน้อย ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ใช้บัญชีลูกความของสำนักทนายพร้อมเงื่อนไขจ่ายเป็นงวดในสัญญา ภาพรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ในคู่มือค่าใช้จ่าย
เรื่องการอยู่ระยะยาว
กรรมสิทธิ์กับวีซ่าเป็นคนละเรื่อง การซื้อคอนโดไม่ให้สิทธิพำนัก ตัวเลือกปัจจุบันได้แก่วีซ่า DTV (ห้าปี พำนักครั้งละ 180 วัน ต้องมีเงินราว 500,000 บาท) สำหรับคนทำงานทางไกล วีซ่าเกษียณ และโครงการ LTR สำหรับผู้ลงทุนรายใหญ่ เงื่อนไขเปลี่ยนบ่อย ควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญด้านตรวจคนเข้าเมืองก่อนใช้วีซ่าเป็นเหตุผลในการซื้อ
ลำดับที่เหมาะสม
เลือกทรัพย์ที่ตรงความต้องการก่อน จากรายการปัจจุบันที่กรองตามเงื่อนไขของคุณ แล้วให้ทนายตรวจโครงสร้างกรรมสิทธิ์และเอกสารสิทธิ์ก่อนจ่ายเกินกว่าเงินจองที่คืนได้ ดำเนินเรื่องวีซ่าควบคู่กันไป และก่อนติดต่อใคร ให้ทำตามขั้นตอนตรวจสอบในคู่มือความปลอดภัย เพราะการซื้อที่จบไม่ดีส่วนใหญ่พลาดตั้งแต่ขั้นตรวจสอบ ไม่ใช่ขั้นต่อรอง