ประเทศไทยมีช่วงราคากว้างมาก ตัวเลข "ค่าเฉลี่ย" ทั้งประเทศจึงบอกอะไรได้น้อย สิ่งที่สำคัญคือ งบของคุณซื้ออะไรได้ในทำเลที่คุณสนใจ และมีค่าใช้จ่ายในการถือครองเท่าไหร่หลังเป็นเจ้าของ นี่คือตัวเลขจริง ณ กลางปี 2569
ราคาอสังหาฯ ตามภูมิภาค
- ทั่วประเทศ คอนโดเปิดตัวใหม่เฉลี่ยราว 84,500 บาทต่อตารางเมตรในต้นปี 2569 โดยถูกดึงลงจากการที่ดีเวลลอปเปอร์หันไปเปิดตัวเซกเมนต์ราคาถูกและทำเลรอบนอกมากขึ้น
- กรุงเทพชั้นในอยู่สูงกว่าค่าเฉลี่ยนั้นมาก ทำเลใกล้ BTS และ MRT อยู่บนสุดของตลาด ขยับออกไปไม่กี่สถานีได้พื้นที่มากขึ้นชัดเจนในงบเท่าเดิม ดูความต่างได้จากคอนโดกรุงเทพปัจจุบัน
- พัทยาและหัวหินให้พื้นที่มากกว่ากรุงเทพชั้นในในงบเท่ากัน และดัชนีราคาคอนโดชลบุรีปรับลงเล็กน้อยต่อเนื่องถึงปี 2569 ห้องวิวทะเลและริมหาดมีราคาพรีเมียม
- ภูเก็ตคือตลาดรีสอร์ตที่แพงที่สุด ราคากลางคอนโดราว 144,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลชายฝั่งตะวันตกอย่างบางเทาอยู่ที่ 170,000-350,000 บาท
- เชียงใหม่เป็นหนึ่งในตลาดใหญ่ที่ราคาเข้าถึงง่ายที่สุด คอนโดย่านนิมมานและเมืองเก่าราว 70,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร และบ้านกับที่ดินจับต้องได้ง่ายกว่ากรุงเทพมาก
ตอนนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ
กรุงเทพและปริมณฑลมีคอนโดค้างสต็อกราว 350,000 ยูนิต การเปิดตัวใหม่อยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบยี่สิบปี และดีเวลลอปเปอร์กำลังลดราคาห้องสร้างเสร็จ ราคาที่ประกาศในปี 2569 จึงเป็นแค่จุดเริ่มต่อรอง ไม่ใช่ราคาสุดท้าย ให้เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรภายในกลุ่มตัวเลือกที่ตรงงบ ห้องนอน และย่านอยู่แล้ว ราคาป้ายที่ถูกกว่าของห้องใหญ่ในทำเลไม่ดี มักคุ้มค่าน้อยกว่าที่เห็น
ค่าใช้จ่าย ณ วันโอน
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ปกติแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย สำหรับบ้านและคอนโดไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% ซึ่งต่ออายุเมื่อมิถุนายน 2569 ไปจนถึงกลางปี 2570 ผู้ซื้อต่างชาติและนิติบุคคลจ่ายอัตราเต็ม
- ภาษีฝั่งผู้ขายที่มักโผล่ในการต่อรอง ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึงห้าปี (หรืออากรแสตมป์ 0.5% หากเกิน) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ค่าทนาย ตรวจสอบทรัพย์ครบถ้วนพร้อมไปวันโอน ปกติอยู่ที่ 40,000-80,000 บาท
ค่าใช้จ่ายในการถือครอง
- ค่าส่วนกลางคอนโด อาคารส่วนใหญ่ในกรุงเทพเก็บ 40-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารพรีเมียมเกิน 100 บาท
- เงินกองทุนสำรอง จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ ปกติ 500-1,000 บาทต่อตารางเมตร
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของที่อยู่อาศัยเองได้รับยกเว้น 10 ล้านบาทแรกสำหรับคอนโด (50 ล้านบาทสำหรับบ้านพร้อมที่ดิน) ส่วนที่เกินเสียอัตรา 0.02-0.10%
- ค่าเฟอร์นิเจอร์และค่าปรับปรุงหากเป็นห้องมือสอง
คู่มือซื้อและกฎหมายอธิบายขั้นตอนโอนและภาษีโดยละเอียด รวมถึงขั้นตอนเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
แนวทางปฏิบัติ
กำหนดงบของคุณ แล้วกรองรายการปัจจุบันตามงบนั้น ศึกษาราคาต่อตารางเมตรภายในกลุ่มนั้น และบวกเผื่อราว 3-5% สำหรับค่าโอนและค่าถือครองปีแรก วิธีนี้เปลี่ยนคำถามกว้างๆ ว่า "อสังหาฯ ราคาเท่าไหร่" ให้เป็นรายการที่เปรียบเทียบและตัดสินใจได้จริง